Jurisa Kancelaria Adwokacka » Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców – kiedy potrzebne jest zezwolenie, a kiedy nie?

Co do zasady nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia. Przepisy przewidują jednak szereg wyjątków, w których cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez konieczności występowania o takie zezwolenie. Jednocześnie istnieją sytuacje, w których zezwolenie jest obowiązkowe, niezależnie od rodzaju nieruchomości czy statusu nabywcy.

W tym materiale omówimy:

• kiedy zezwolenie nie jest wymagane,

• w jakich przypadkach jego uzyskanie jest obowiązkowe,

• jakie wyjątki przewidują przepisy,

• oraz jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia.

Kto jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości w Polsce

Cudzoziemcem jest:

1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;

2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą;

3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;

4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

📌 Ważne: nawet polska spółka może być uznana za „cudzoziemca”, jeśli kontrolują ją osoby zagraniczne. Za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych.

Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości

1. Obywatele UE, EOG (Islandia, Lichtenstein, Norwegia) i Szwajcarii – nabycie nieruchomości bez zezwolenia.

2. Nabycie tzw. samodzielnego lokalu mieszkalnego - nie wymaga zezwolenia.

3. Nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu – jeśli służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

4. Cudzoziemcy mieszkający w Polsce ≥5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE.

5. Cudzoziemcy będący małżonkami obywateli Polski i mieszkający w Polsce ≥2 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE – w przypadku nabycia dla wspólności ustawowej małżonków.

6. Nabycie nieruchomości od osoby, która jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym ≥5 lat, a nabywca jest w dniu nabycia uprawniony do dziedziczenia po tej osobie.

7. Nabycie w drodze dziedziczenia:

jeśli spadkobierca jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego zgodnie z prawem kraju pochodzenia,
jeśli w kraju pochodzenia nie ma ustawowego dziedziczenia – stosuje się prawo polskie,
obejmuje również nabycie na podstawie testamentu, jeśli nabywca należy jednocześnie do kręgu ustawowych spadkobierców w kraju pochodzenia.

📌 Powierzchnia nieruchomości nabywanych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych nie może przekraczać 0,5 ha. W przypadku nabycia przez małżonków limit ten może zostać zwiększony do 1 ha.

Jednocześnie należy pamiętać, że w pewnych sytuacjach uzyskanie zezwolenia jest zawsze obowiązkowe. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości położonych w strefie przygranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha. W takich przypadkach, niezależnie od rodzaju nieruchomości czy statusu nabywcy, zezwolenie musi być uzyskane.

Procedura uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości

Jeżeli cudzoziemiec planuje nabycie nieruchomości gruntowej lub budynku mieszkalnego (np. wolnostojącego domu), w większości przypadków konieczne jest uzyskanie zezwolenia.

📌 Zezwolenie wydawane jest na zakup konkretnej nieruchomości, a nie w sposób ogólny.

Zezwolenie wydaje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) w formie decyzji administracyjnej. Jest ono ważne przez 2 lata od dnia wydania.

Procedura uzyskania zezwolenia obejmuje złożenie wniosku wraz z załącznikami potwierdzającymi:

status prawny nabywcy,
jego więzi z Polską,
możliwości finansowe nabycia nieruchomości oraz źródło pochodzenia środków,
a także dokumenty dotyczące samej nieruchomości.

Ministerstwo dokonuje weryfikacji formalnej wniosku, występuje o opinie do właściwych instytucji, a następnie wydaje decyzję. Należy poczekać, aż decyzja stanie się ostateczna, uzyskać stosowne zaświadczenie i dopiero wtedy przystąpić do czynności notarialnych.

Co uznaje się za „więzi z Polską”?

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:

posiadanie polskiego pochodzenia lub obywatelstwa polskiego,
zawarcie małżeństwa z obywatelem lub obywatelką RP,
posiadanie zezwolenia na pobyt: czasowy, stały, rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej (⚠️ sama wiza lub status UKR nie są wystarczające),
członkostwo w organie zarządzającym kontrolowanej polskiej spółki handlowej,
prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej na terytorium Polski.

Opłaty

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia wynosi 1570 zł.
Dodatkowo:

98 zł – za wydanie promesy (jeżeli zainteresowany występuje z takim wnioskiem),
17 zł – za wydanie zaświadczenia o ostateczności decyzji,
17 zł – za pełnomocnictwo (jeżeli w sprawie działa pełnomocnik).

Terminy

Czas rozpatrzenia wniosku zgodnie z przepisami wynosi do 2 miesięcy. Dodatkowo potrzeba ok. 2–4 tygodni na uprawomocnienie się decyzji i wydanie stosownego zaświadczenia. W praktyce cała procedura trwa zwykle około 4 miesięcy, pod warunkiem złożenia kompletnego wniosku. Warto mieć ten czas na uwadze przy podpisywaniu np. umowy przedwstępnej i ustalaniu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli zastanawiasz się, czy w Twoim przypadku wymagane jest zezwolenie, czy też możesz nabyć nieruchomość bez dodatkowych formalności, albo wiesz już, że zezwolenie jest konieczne, ale nie wiesz, od czego zacząć — zapraszam na konsultację i analizę Twojej indywidualnej sytuacji.

Kancelaria Adwokacka Jurisa wspiera klientów na każdym etapie procesu — od analizy prawnej, przez uzyskanie zezwolenia, aż po podpisanie umowy u notariusza.
Zapraszam do kontaktu!

Tagi: nieruchomości, cudzoziemcy w Polsce, zezwolenie na nabycie nieruchomości, karta pobytu, zakup nieruchomości, prawo nieruchomości